Privat investormateriale · Q3 2026
En reell eiendel.
Stabil avkastning.
Amani Properties AS etableres for å erverve og forvalte Narumsgården – et fullt utleid handelssenter i Lena sentrum med Spar og Vitus Apotek som hovedleietakere. Vi inviterer et begrenset antall investorer til en privat plassering.
Muligheten
Narumsgården – sentrum av Lena
Narumsgården er et 2 520 m² handelssenter midt i Lena, det administrative sentrum av Østre Toten kommune. Bygget er fullt utleid og har generert stabile leieinntekter på ~2,8 mill kr i året over flere år.
Hovedleietakere er Spar (Norgesgruppen, 38 % av leien) og Vitus Apotek (18 %). Resterende areal leies av lokale butikker og en leilighet. Gjennomsnittlig gjenstående kontraktstid er 4,5 år.
Selskapet erverves med svært lav gjeld og en EBITDA på ~2,4 mill kr per år. Bygningsmassen er teknisk vedlikeholdt og har avskrivningsgrunnlag som følger med transaksjonen.
Tall
Kontantstrømmen fra dag én
Basisscenario antar kjøpesum 15,5 MNOK, 35 % egenkapital, 7,5 % rente over 25 år, 2,5 % årlig leieregulering og 5 % vakanseforutsetning. Sensitivitet er testet mot 0–30 % vakanse og 5–9 % rente.
| Nøkkeltall | Basisscenario | Konservativt* |
|---|---|---|
| Kjøpesum (justert) | 15,5 M | 16,5 M |
| Egenkapital (35 %) | 5,4 M | 5,8 M |
| Lån (65 %) | 10,1 M | 10,7 M |
| Brutto leieyield | 17,6 % | 16,1 % |
| EBITDA-yield | 14,6 % | 13,1 % |
| Rentedekning år 1 | 3,1x | 2,5x |
| EK-avkastning år 1 | 21,6 % | 14,7 % |
| EK-avkastning år 10 | 29,1 % | 20,6 % |
| Fri kontantstrøm 10 år | 13,3 M | 11,6 M |
* Konservativt scenario antar kjøp til 16,5 MNOK, 10 % vakanse og 8,5 % lånerente. Tallgrunnlaget hentes fra Narumsgården AS' årsoppgjør 2024 og 2025 (urevidert per 11.02.2026).
Leiestabilitet
Spar/Norgesgruppen har leid lokalene siden 1999. Apotek 1 (nå Vitus Apotek) har leid siden 2015. Senteret har gått med driftsoverskudd hvert år som er offentlig kjent.
Lav gjeldsbelastning fra dag én
Selskapet kjøpes nær gjeldfritt og finansieres med banklån sikret i eiendommen. Ingen personlig refinansieringsrisiko utover lånevilkår.
Forutsigbar utbyttepolitikk
Målsetning er å utbetale 50–70 % av fri kontantstrøm etter avdrag som utbytte til aksjonærene fra og med år 1. Resterende reinvesteres i vedlikehold og nedbetaling.
Konsernintern overføring
Native Software AS (datterselskap i samme konsern) bidrar med 1,2 MNOK årlig som konsernbidrag/utbytte via Amani Holding AS. Dette styrker Amani Properties' likviditet.
Struktur
En ren konsernstruktur
Amani Properties AS etableres som datterselskap av Amani Holding AS, ved siden av eksisterende driftsselskap Native Software AS. Strukturen gir skattefri utbytteflyt internt i konsernet og holder eiendomsrisiko adskilt fra driftsvirksomhet.
Fordeler ved konsernstruktur
- ›Utbytte fra Native Software til Holding er skattefritt (fritaksmetoden)
- ›Konsernbidrag mellom selskapene utligner over-/underskudd
- ›Eiendomsrisiko isolert fra driftsselskap
- ›Holding kan tilby intern lånekapasitet til Properties ved behov
- ›Lettere å ta inn flere investorer i Amani Properties senere
Investors plassering
- ›Investorer tegner aksjer direkte i Amani Properties AS
- ›Amani Holding beholder 55 % – simpelt flertall sikrer daglig drift
- ›Investorgruppen eier samlet 45 % og stemmer pro-rata på sin andel
- ›Vedtektsendringer krever 2/3 flertall – konsensus på strukturelle veivalg
- ›Aksjonæravtale regulerer utbyttepolitikk, exit og forkjøpsrett
- ›Investorgruppen kan kreve styreplass ved samlet eierandel ≥ 20 %
Hvorfor 55 / 45?
En 55 / 45-fordeling gir Holding simpelt flertall og full kontroll på løpende drift, samtidig som investorgruppen får meningsfull eierandel. Vedtektsendringer krever 2/3 flertall, så strukturelle veivalg må skje i samarbeid med investorene. Det er en balansert modell der ingen part kan overkjøre den andre på de viktigste beslutningene.
Lånekapasitet, ikke forpliktelse
Amani Holding stiller en lånekapasitet på inntil 1,2 M tilgjengelig for Properties ved behov – som buffer mot vakanse, uforutsette vedlikeholdskostnader eller renteoppgang. Lånet gis på markedsvilkår og tilbakebetales i takt med selskapets kontantstrøm. Det er ikke en fast årlig overføring og legger ingen forpliktelser på Native Software.
Indikativt term sheet
Vilkår for investering
Et endelig term sheet og aksjonæravtale utstedes til kvalifiserte interessenter etter signering av konfidensialitetserklæring. Tallene under er indikative og kan endres.
Merk: Tilbudet retter seg utelukkende mot et begrenset antall navngitte mottakere som vurderes å ha forutsetninger for å forstå investeringens karakter og risikoprofil. Materialet er ikke et offentlig tilbud etter verdipapirhandelloven § 7-1 og krever ikke prospekt godkjent av Finanstilsynet.
Risiko
Det vi ber deg vurdere
En investering i eiendom har reell risiko. Vi mener Narumsgården er et attraktivt prosjekt nettopp fordi vi har vurdert risikoene nøkternt og priset dem inn i forutsetningene. De viktigste:
Leietakerkonsentrasjon
HøySpar og Vitus Apotek utgjør 56 % av leien. En oppsigelse fra Spar (38 %) ved kontraktsutløp vil ha betydelig effekt på kontantstrømmen før relé er sikret. Snittlig gjenstående kontraktstid er 4,5 år.
Tiltak: Reforhandling startes i god tid før utløp. Sensitivitetsmodell viser at caset tåler 30 % vakanse i 12 måneder uten å bryte rentedekning.
Renteoppgang
MediumLånet renterelaterer seg flytende eller med korte fastrenteperioder. En økning fra 7,5 % til 9 % øker årlige rentekostnader med ca. 150 000 kr.
Tiltak: Mulighet for fastrenteavtaler på 5–10 år ved lånets opptak. Modellen er stresset til 9 % uten å gå i tap.
Distriktslikviditet
MediumLena er distriktsmarked. Et eventuelt salg av eiendommen vil ha lengre salgstid og potensielt prisavslag sammenlignet med eiendom i større byer.
Tiltak: 10+ års eierhorisont reduserer eksponering mot kortvarige svingninger. Utbytte løpende fra år 1 gir avkastning uten salg.
Driftskostnader / vedlikehold
LavBygningsmassen krever løpende vedlikehold. Større tiltak (tak, ventilasjon) kan inntreffe innen 10 år.
Tiltak: Tilstandsrapport tas som del av DD. Vedlikeholdsreserve på 200k/år settes av før utbytte.
Regulatorisk
LavNye energi- og miljøkrav for næringseiendom kan innebære oppgradering.
Tiltak: Energimerking vurderes i DD. Eventuelle krav fases inn over flere år.
Konsernbidrag fra Native Software
LavHvis driftsselskapet får inntektsfall vil planlagt overføring på 1,2 M/år bortfalle.
Tiltak: Narumsgården står på egne ben i basisscenario uten konsernbidrag. Bidraget er en sikkerhetsbuffer, ikke en forutsetning for drift.
Vår grunnholdning: Vi har valgt å presentere risiko åpent fremfor å nedtone den. Det fundamentale spørsmålet er ikke om risiko finnes – det er om kompensasjonen er tilstrekkelig. Modellen forutsetter en EBITDA-yield på 14,6 %, godt over rentenivået, og bygger inn både vakanse og kostnadsvekst i prognosen.
Initiativtaker
Bak prosjektet
Byamungu Kabiraba
Grunnlegger og daglig leder · Amani Holding AS
Byamungu er teknolog og gründer med 10+ års erfaring fra programvareutvikling. Som eier og daglig leder av Native Software AS har han bygget opp et selskap med stabil drift og solid egenkapital.
Amani Properties er et naturlig neste skritt: å plassere overskuddslikviditet i en realeiendel som genererer forutsigbar kontantstrøm, og slik bygge en diversifisert konsernportefølje.
Operasjonell forvaltning av Narumsgården kjøpes inn fra erfaren næringsforvalter i Innlandet for å sikre profesjonell daglig drift.
FAQ
Vanlige spørsmål
Kontakt
Be om investornotat
Fyll ut skjemaet under, så sender vi et fullstendig informasjonsmemorandum til kvalifiserte interessenter etter en kort innledende samtale.